Cualquier promotor que esté estudiando la viabilidad de un proyecto edificatorio debe, para empezar, dar con un solar o terreno adecuados. En estos primeros pasos, el estudio de viabilidad y la elección del solar, entra en juego una terminología urbanística y legal que, para aquellos que estén empezando, es difícil de entender y a la vez de suma importancia para llevar a cabo cualquier tipo de promoción inmobiliaria. El buen conocimiento de los conceptos básicos que vamos a explicar a continuación es crucial para poder determinar el aprovechamiento y la rentabilidad que vamos a poder obtener de un terreno y así saber si este terreno o solar es realmente el que nos interesa para nuestro proyecto edificatorio o si, de lo contrario, no cumple los requisitos para que la promoción sea viable o acorde a nuestros requisitos.
Básicamente, estos son los principales parámetros que debemos conocer para determinar cómo de grande es la vivienda o el edificio que podemos construir en un solar:
¿Qué es la edificabilidad?
Este es, posiblemente, uno de los términos más importantes dentro de los parámetros urbanísticos que afectan a una parcela. Según la RAE, la edificabilidad es la posibilidad de edificar en un suelo según la norma urbanística y también es el coeficiente que mide la capacidad edificable de una parcela, expresada en metros cuadrados de techo edificable por cada metro de superficie.
Es decir, la edificabilidad nos indica cuanta superficie cubierta o bajo techo vamos a poder construir en una parcela por cada metro cuadrado que tenga. Si, por ejemplo, compramos una parcela de 500 m2 con un coeficiente de edificabilidad de 2 m2 de techo por cada 1 m2 de suelo, podremos construir en total 1000 m2 de superficie bajo techo (en este caso, al ser superior a la superficie de parcela total, habrá que dividir estos 1000 m2 en varias plantas).
Cuanto mayor es el coeficiente de edificabilidad, más podemos construir en una parcela. No siempre una parcela grande se corresponde con que podamos construir mucho, ni una parcela pequeña significa que podamos construir poco, depende del coeficiente de edificabilidad. Pero hay otros parámetros que también afectan a cuánto podemos construir y de qué manera.
¿Qué es la ocupación?
La ocupación es un parámetro que define el número de metros cuadrados de superficie de parcela que podemos dedicar a la construcción de una edificación. No se refiere al número de plantas, ni a la superficie total que puede tener nuestro edificio (edificabilidad), si no a la cantidad de parcela que puede ocupar el mismo, independientemente de si se trata de un rascacielos o de una vivienda de una sola planta.
Se suele expresar como un porcentaje. Si seguimos con el ejemplo anterior, con una parcela de 500 m2, si la ocupación que marca la normativa urbanística es del 50%, esto quiere decir que el edificio que construyamos no puede ocupar más de 250 m2 de superficie de parcela. En este caso, para agotar la edificabilidad (que era de 2 m2techo/m2suelo según el ejemplo dado antes), tendremos que construir al menos 4 plantas para llegar a esos 1000 m2 de edificabilidad disponible.
Así, la ocupación determina la extensión de nuestro edificio dentro de la parcela y la edificabilidad la cantidad de metros cuadrados que podemos construir en la misma.
¿Qué son los linderos?
Dentro de la terminología urbanística, los linderos son las líneas que definen los límites de una parcela. Las parcelas se pueden delimitar con muros, vallas, setos, etc. que suelen coincidir con los linderos de la misma, aunque también podemos encontrarnos con que los linderos no estén marcados de ninguna manera. En este último caso, será necesario realizar un deslinde urbanístico, con aprobación del ayuntamiento y de los propietarios de las parcelas o terrenos colindantes a la nuestra.
Es importante tener bien definidos los linderos de un solar o parcela ya que afectan a muchos otros parámetros urbanísticos y, en todo caso, determinan la superficie y forma de la parcela.
¿Qué son los retranqueos?
El retranqueo es la distancia que existe entre los linderos y el edificio. Generalmente, las normativas establecen, en metros, la distancia a la que se debe situar el edificio con respecto a los linderos laterales (normalmente limítrofes con los vecinos) y respecto al lindero frontal (por donde se accede a la parcela).
Las líneas de retranqueo definen el área de la parcela (área de movimiento) donde podremos colocar el edificio. El retranqueo frontal suele ser superior al retranqueo lateral, pero en las ciudades es posible que no haya ningún retranqueo establecido en la normativa y que podamos situar nuestro edificio alineado con los linderos del solar.
¿Qué es el fondo edificable?
El fondo edificable puede entenderse como otro tipo de retranqueo. Es la distancia en metros, medida perpendicularmente desde la alineación de fachada (en cada punto de la misma), que establece la profundidad máxima que puede ser ocupada por la edificación sobre rasante.
Es muy habitual en los centros urbanos de ciudades y pueblos, en donde los edificios suelen estar alineados al frente de parcela (lindero frontal) pero se deja libre el fondo de la parcela, ya sea para su uso como zona común al aire libre o para generar un patio de manzana.
Unido a los retranqueos, el fondo edificable define lo que antes hemos llamado área de movimiento, es decir, el área de la parcela donde, teniendo en cuenta la ocupación disponible, tenemos libertad de colocar la edificación.
¿Qué es la alineación de fachada?
La alineación de fachada es aquella que marca la posición de los planos de fachada de la construcción, a excepción de los vuelos que sean admisibles. Es decir, nos indica donde debe situarse la fachada o fachadas principales del edificio con respecto a los linderos del solar.
¿Qué es la altura máxima de la edificación?
Esta será la dimensión vertical máxima que puede alcanzar nuestro edificio, generalmente medida desde la rasante del terreno hasta el punto más alto de la edificación. Según las normas que afecten a nuestra parcela, puede haber determinados elementos de un edificio (chimeneas, instalaciones, elementos decorativos, etc.) que no se tengan en cuenta de cara a determinar la altura máxima de un edificio.
Si no está específicamente indicado en la normativa correspondiente, este parámetro influirá en el número de plantas que podemos construir.
¿Qué es la altura de cornisa?
Según la definición legal, la altura de cornisa es la medida hasta la intersección de la cara superior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio. Es decir, es la altura medida desde la rasante del suelo hasta, por ejemplo, lo que sería el suelo de la buhardilla o del bajo cubierta.
Este parámetro, combinado con la altura máxima del edificio y el número máximo de plantas permitidas puede afectar al posible aprovechamiento como vivienda de los espacios bajo cubierta (hablando siempre de cubiertas inclinadas). Si la altura máxima es muy superior a la altura de cornisa, y siempre que la normativa no lo prohíba, quedará mucho hueco en el bajo cubierta y, siempre cumpliendo con la edificabilidad y número de plantas, tendremos la posibilidad de hacer una buhardilla habitable.
¿Qué es la rasante?
En anteriores definiciones hemos hecho varias alusiones a la rasante. La rasante es la línea que marca el encuentro del terreno con un paramento vertical del edificio. Cuando el terreno está inclinado, el encuentro del mismo con el edificio también lo está. En estos casos, para determinar parámetros como la altura máxima y la altura de cornisa, se establece la rasante en el punto medio de la fachada o a veces directamente se establece la rasante de referencia la medida desde la acera.
En el caso de un solar inclinado hacia el fondo de la parcela, si la rasante que el ayuntamiento toma de referencia está en el frente de la parcela y el terreno tiene suficiente inclinación, puede permitirnos generar un semisótano, enterrado en el frente de la parcela y abierto hacia el fondo o la parte más baja de la misma. De manera que en el frente de parcela el edificio parecería tener una planta menos y en la fachada donde el semisótano se abriese al exterior una planta más (y también una mayor altura desde el terreno).
¿Qué es la superficie construida?
Después de aplicar en nuestra parcela todos los parámetros definidos anteriormente (hay más pero estos son los más habituales), podremos llegar a determinar con total exactitud la superficie construida máxima que permite la normativa, es decir, cuántos metros cuadrados construidos podrá tener el edificio que queremos construir. Pero antes hay que tener claro qué es la superficie construida. Un tema al que ya dedicamos un post anterior.
La superficie construida de un edificio es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías (muros que nos separan del vecino), deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. Dentro del uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
Es decir, la superficie construida tiene en cuenta todo, incluso el espesor de los muros de fachada, es la superficie de todo lo construido y es la que vamos a encontrar en el Catastro si consultamos cualquier inmueble. Además es la que se toma de referencia a la hora de valorar económicamente una vivienda, local o edificio.
¿Qué es la superficie útil?
A diferencia de la superficie construida, la superficie útil no tiene en cuenta tabiques ni muros ni elementos constructivos.
La superficie útil es la delimitada por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos (tabiques), por los elementos estructurales verticales (pilares), y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados (instalaciones dentro del edificio) y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros (situación que se da en buhardillas o bajo escaleras). Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Es decir, la superficie útil es la realmente disponible dentro de un edificio para vivir, ocuparla con mobiliario y desarrollar actividades en la misma. La superficie útil siempre es menor que la superficie construida, pero cuanto más cerca esté una de otra mayor optimización y aprovechamiento real se habrá conseguido del espacio disponible.
Estas definiciones pueden tener pequeñas variaciones o especificaciones dependiendo del lugar en el que estemos interesados en construir, pero deberían ser suficientes para una primera aproximación de cualquier promotor o autopromotor a la viabilidad de un futuro proyecto en un determinado solar. En todo caso, lo mejor en estos casos siempre es contactar con un arquitecto que nos asesore o acudir directamente al ayuntamiento correspondiente.
